פאפוס · קפריסין · 45 דקות טיסה מתל אביב

נדל״ן בפאפוס, קפריסין — בלי לנחש. עם נתונים, ליווי בעברית ומחירים אמיתיים.

אנחנו מלווים משפחות ומשקיעים ישראלים ברכישת נכס בפאפוס — מסינון ראשוני לפי תשואה ותקציב, דרך בדיקת טאבו ועורך דין מקומי, ועד מסירת המפתח וניהול ההשכרה.

וילה מודרנית עם בריכת אינפיניטי ונוף לים בפאפוס בשעת השקיעה
637נכסים ברשימה שלנו במחוז פאפוס
27אזורים — מקאטו פאפוס ועד פוליס
5%מע״מ מופחת לדירת מגורים ראשונה
0מס בולים — בוטל בינואר 2026
אזורים ושכונות

איפה קונים בפאפוס

מחוז פאפוס הוא לא שוק אחד. ההבדל בין קו ראשון לים לבין כפר במעלה הגבעה הוא פי שלושה במחיר למ״ר — ולעיתים גם שתי נקודות אחוז בתשואה.

כל 27 האזורים

טווחי התשואה מבוססים על נתוני שוק פומביים לשנת 2026 ומשמשים להתמצאות בלבד. מספר הנכסים והמחירים משקפים את ההיצע הפעיל שלנו.

מבחר מהמלאי

נכסים נבחרים

ההיצע הנוכחי נע בין €100,000 ל-€4,830,000, מדירת חדר בעיר ועד אחוזה בכפרי ההרים. לכל נכס מוצג אומדן עלות רכישה מלא.

לכל 637 הנכסים
למה קפריסין

המספרים שרוב הרוכשים מגלים מאוחר מדי

ארבעה נתונים שמשנים את התשואה נטו — כדאי להכיר אותם לפני שחותמים על חוזה, לא אחרי.

מע״מ
5% / 19%

מע״מ מופחת 5% חל על דירת מגורים ראשונה עד 130 מ״ר ועד ערך של 350,000 יורו. נכס שנרכש להשקעה או להשכרה — 19%.

דמי העברת בעלות
1.5–4%

דמי העברת בעלות ביד שנייה: 1.5% על 85,000 היורו הראשונים, 2.5% עד 170,000 ו-4% על היתרה. נכס ב-300,000 יורו ≈ 8,600 יורו.

תשואת שכירות
5.5–9%

יוניברסל וקאטו פאפוס מניבות 5.5%–7% בשכירות ארוכה; השכרה קצרת טווח באזורי התיירות מגיעה ל-7%–9% ברוטו.

מס רווחי הון
20%

מס רווחי הון במכירה, לצד הקלות אישיות לכל החיים. אמנת המס ישראל–קפריסין נועדה למנוע כפל מס — המס ששולם בקפריסין נזקף בדרך כלל כזיכוי בישראל.

כלים לרוכש

כמה באמת יעלה לכם הנכס

הזינו מחיר וסוג עסקה — המחשבון מפרק את העלות הכוללת לפי כללי המס שבתוקף ב-2026.

מחשבון עלות רכישה

כולל מע״מ או דמי העברה, אגרות ושכר טרחה משפטי.

€350,000
120 m²

הנכס עומד בתנאי המע״מ המופחת: עד 130 מ״ר ועד €350,000.

פירוט עלויות

אומדן לפי כללי המס בתוקף ב-2026

  • מחיר הנכס€350,000
  • מע״מ 5% (מגורים עיקריים)€17,500
  • שכר טרחה משפטי (≈1%)€3,500
  • אגרת הפקדת חוזה€50
  • סה״כ עלות רכישה€371,050

המחשבון להמחשה בלבד. מע״מ מופחת מותנה באישור רשות המסים הקפריסאית ובכך שהנכס משמש מגורים עיקריים; דמי העברה אינם חלים על נכס שבו שולם מע״מ.

איך אנחנו עובדים

ארבעה שלבים, בלי הפתעות

אותו תהליך לכל לקוח — כדי שתמיד יהיה ברור מה קורה עכשיו ומה השלב הבא.

01

שיחת אפיון

חצי שעה בעברית: תקציב, מטרה (מגורים, בית נופש או תשואה), לוח זמנים ואיך מתכננים לממן. בסופה יש הגדרה ברורה של מה מחפשים ומה לא.

02

רשימה מסוננת

5–8 נכסים שעונים על ההגדרה, כל אחד עם אומדן עלות רכישה מלא, סטטוס טאבו ונתוני האזור. כולל נכסים שהחלטנו לפסול ולמה.

03

סיור וליווי משפטי

שלושה עד ארבעה ימים בשטח, ואז עורך דין קפריסאי בלתי תלוי לבדיקת בעלות, שעבודים והיתרים — לפני החתימה, לא אחריה.

04

חוזה עד טאבו

הפקדת החוזה במחלקת המקרקעין, תשלומי המס, המסירה ורישום הבעלות. אם צריך — גם חיבור לחברת ניהול והשכרה.

נבנה לכם רשימת נכסים אישית תוך 48 שעות

ספרו לנו תקציב, מטרה (מגורים או תשואה) ולוח זמנים — ונחזור עם 5–8 נכסים מסוננים, כולל אומדן עלות סגירה ותשואה נטו לכל אחד.

שליחת הודעה ב-WhatsApp054-445-6795
השאירו פרטים ונחזור אליכם

מספיק אחד מהשניים — מה שנוח לכם שנחזור אליו.

הפרטים נשלחים לתיבת הדוא״ל שלנו לצורך מענה לפנייה בלבד, ואינם נשמרים בשרת האתר. הפירוט המלא במדיניות הפרטיות.

שאלות ותשובות

מה שרוכשים ישראלים שואלים אותנו

14 השאלות שחוזרות כמעט בכל שיחת ייעוץ ראשונה, עם התשובות כפי שאנחנו נותנים אותן בטלפון. להרחבה — המדריכים.

האם ישראלי יכול לקנות נכס בקפריסין?
כן, ובלי מגבלה מעשית. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי נדרשים לאישור של מועצת השרים, אישור שניתן כעניין שבשגרה ומטופל על ידי עורך הדין שמלווה את העסקה. ההגבלה היחידה שנתקלים בה בפועל נוגעת לשטח מגרש ולמספר הנכסים.
כמה עולה נכס בפאפוס?
נכון להיום ההיצע שלנו נע בין €100,000 ל-€4,830,000. סטודיו או דירת חדר שינה אחד באזורי הכניסה מתחילים סביב €100,000, דירות משפחתיות באזורי הביקוש נעות בדרך כלל בין 200,000 ל-350,000 יורו, ווילות עם בריכה מתחילות סביב חצי מיליון. ההבדל בין אזור לאזור גדול מההבדל בין סוגי נכסים.
כמה עולות עלויות הסגירה מעבר למחיר הנכס?
בעסקת יד שנייה — כ-3.5%–4% ממחיר הנכס, רובם דמי העברת בעלות, בתוספת שכר טרחה משפטי של כאחוז ואגרות. בנכס חדש מהיזם אין דמי העברת בעלות, אבל יש מע״מ. בכל עמוד נכס באתר מוצג אומדן עלות הרכישה המלא לאותו נכס.
מתי משלמים מע״מ 5% ומתי 19%?
מע״מ חל רק על נכס חדש במכירה ראשונה. השיעור המופחת של 5% מיועד לדירת מגורים עיקרית, והוא חל על 130 המ״ר הראשונים ועל 350,000 היורו הראשונים, כשסך השטח המקורה אינו עולה על 190 מ״ר. נכס שנרכש להשקעה, או החלק שמעבר לספים, מחויב ב-19%.
כמה זמן לוקחת עסקה מרגע שהסכמנו על מחיר?
שישה עד שנים-עשר שבועות עד המסירה, בהנחה שהמימון מסודר. בפרויקט בבנייה לוח הזמנים נגזר משלבי הבנייה ויכול להימשך שנה ויותר. רישום הבעלות בטאבו יכול להתרחש מאוחר יותר מהמסירה עצמה.
האם חייבים להגיע לקפריסין כדי לחתום?
לא. אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח נוטריוני לעורך הדין המקומי, וזה נעשה לא מעט. עם זאת אנחנו ממליצים לראות את הנכס פיזית לפחות פעם אחת — ההבדל בין ״נוף לים״ בתמונה לבין מה שרואים מהמרפסת הוא בדיוק סוג הדבר שלא מתגלה מרחוק.
מה זה טאבו נפרד ולמה זה חשוב?
טאבו נפרד קיים פירושו שלנכס הונפק שטר בעלות משלו ואפשר להעביר אותו על שמכם בתוך ימים. טאבו בהליך פירושו שהיחידה עדיין רשומה כחלק מהפרויקט, וההפרדה תלויה בהשלמת הבנייה ובאישורים. המצב השני נפוץ בפרויקטים חדשים ואינו פסול, אבל הוא מגביל מכירה עתידית ושעבוד לטובת משכנתא. בכל עמוד נכס מוצג הסטטוס כפי שנמסר לנו.
אפשר לקחת משכנתא בקפריסין?
כן. בנקים קפריסאים מעמידים לתושבי חוץ בדרך כלל 60%–70% מימון, לעומת עד 80% לתושבי המקום, והאישור אורך חודש עד שלושה. שימו לב שהבנקים נוהגים לדרוש שההלוואה תיפרע עד גיל 65, מה שמקצר מאוד את התקופה לרוכשים מבוגרים. חלק ניכר מהרוכשים שאנחנו מלווים בוחרים למנף נכס בישראל במקום.
איזו תשואה אפשר לצפות לה?
טווחי התשואה שאנחנו מציגים לשכירות ארוכת טווח בפאפוס נעים בין 3.5% ל-7% ברוטו, לפי אזור — הגבוה שבהם ביוניברסל ובקאטו פאפוס, הנמוך בכפרי ההרים. השכרה קצרת טווח באזורי התיירות יכולה להגיע גבוה יותר, אבל התפוסה עונתית מאוד. אלה נתוני שוק אזוריים ולא הבטחה לנכס מסוים — ובאזורים שאין לנו לגביהם נתון מאומת פשוט לא מוצג מספר.
האם רכישת נכס מקנה תושבות או אזרחות?
אזרחות — לא. תוכנית האזרחות בהשקעה בוטלה ב-2020. תושבות קבע — כן, במסלול ייעודי שדורש רכישת נכס חדש מיזם בסכום של 300,000 יורו לפני מע״מ, לצד הכנסה שנתית מוכחת מחוץ לקפריסין של 50,000 יורו למבקש הראשי. המעמד הזה אינו מאפשר עבודה כשכיר בקפריסין.
האם אפשר להשכיר את הנכס לטווח קצר?
כן, בכפוף לרישום במרשם ההשכרות לתיירים ולעמידה בדרישות בטיחות. חשוב לקחת בחשבון את מה שלא מופיע בתשואה הברוטו: ניהול, ניקיון, ארנונה מקומית, ביטוח ותחזוקה מורידים בדרך כלל בין נקודה וחצי לשתי נקודות וחצי אחוז.
מה משלמים בישראל על נכס בקפריסין?
תושב ישראל חייב במס על הכנסה עולמית, ולכן הכנסות שכירות ורווח הון מדווחים גם בישראל. אמנת המס בין המדינות נועדה למנוע כפל מס, בדרך כלל בדרך של זיכוי על המס ששולם בקפריסין. את המסלול הספציפי שמתאים לכם קובעים עם רואה חשבון — רצוי לפני החתימה על החוזה, כי מבנה הרכישה משפיע עליו.
באיזה אזור בפאפוס כדאי לקנות?
זה תלוי במטרה, ולכן אין תשובה אחת. קו החוף וקאטו פאפוס מתאימים להשכרה עונתית ולתשואה; הפרברים והכפרים מציעים מחיר למ״ר נמוך בהרבה ומתאימים למגורים; אזורי הביקוש המשפחתיים נקבעים בעיקר לפי מרחק מבתי הספר. באתר יש עמוד נפרד לכל אחד מ-27 האזורים, עם המלאי, מחיר הכניסה והמחיר הממוצע למ״ר.
מה בדיוק אתם עושים, וכמה זה עולה לי?
אנחנו סוכנות נדל״ן במחוז פאפוס: אנחנו מסננים נכסים לפי מה שהגדרתם, נותנים לכל אחד אומדן עלות רכישה מלא, מלווים בסיור בשטח ומחברים אתכם לעורך דין קפריסאי בלתי תלוי — כזה שאינו קשור אלינו ואינו קשור למוכר. איננו עורכי דין, איננו יועצי מס ואיננו הבעלים של הנכסים. אנחנו לא גובים מכם עמלה כלשהי — העמלה מבחינתכם היא אפס.

התשובות כלליות ומעודכנות לאוגוסט 2026, ואינן ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי.