תהליך רכישת נכס בקפריסין, שלב אחר שלב

שבעת שלבי הרכישה

עסקה תקינה בקפריסין נמשכת בין שישה לשנים-עשר שבועות מרגע ההסכמה על מחיר. השלבים כמעט תמיד זהים:

1. הגדרת מטרה ותקציב

   מגורים, בית נופש או נכס מניב — ההחלטה הזו קובעת את שיעור המע״מ, את האזור ואת סוג הנכס. אין תשובה אחת שמתאימה לשלושתם.

2. סיור נכסים

   שלושה עד ארבעה ימים מספיקים לראות 8–12 נכסים מסוננים. כדאי לראות אזור אחד לעומק ולא חמישה בשטחיות.

3. הצעה והסכמה על תנאים

   ההצעה בקפריסין אינה מחייבת עד לחתימה. בשלב הזה מוסכמים מחיר, לוח תשלומים ומה כלול במסירה.

4. עורך דין ובדיקת נאותות

   עורך דין קפריסאי בלתי תלוי בודק בעלות, שעבודים, היתרי בנייה וסטטוס טאבו. זהו השלב היחיד שלא כדאי לקצר.

5. חוזה והפקדתו ברשם

   חתימה, תשלום מקדמה (בדרך כלל 20%–30%) והפקדת החוזה במחלקת המקרקעין — הפקדה שמגנה על הזכויות שלכם מול צדדים שלישיים.

6. תשלום מיסים והשלמת התמורה

   מע״מ או דמי העברת בעלות, לפי סוג העסקה, לצד יתרת התשלום ושכר הטרחה המשפטי.

7. מסירה ורישום טאבו

   קבלת המפתח והעברת הבעלות בפועל. בפרויקטים חדשים ייתכן פער של חודשים עד הנפקת טאבו נפרד — יש לוודא זאת מראש.

העלויות הנלוות לשלבים 6–7 מפורטות במלואן במדריך המיסוי, ואם העסקה ממומנת בהלוואה כדאי להתחיל את שלב המימון במקביל לשלב 3 — ראו משכנתא ומימון.

החוזה והפקדתו

בקפריסין החוזה נחתם הרבה לפני שהבעלות עוברת. מרגע החתימה ותשלום המקדמה, ההגנה המרכזית שלכם היא הפקדת החוזה במחלקת המקרקעין — פעולה שעורך הדין מבצע ושמעניקה לזכות החוזית שלכם עדיפות מול נושים או קונים מאוחרים של אותו נכס.

עורך הדין שמייצג אתכם חייב להיות בלתי תלוי — לא עורך הדין של המוכר ולא זה שהיזם ״מסדר״. זהו הכלל היחיד במדריך הזה שאנחנו אומרים בלי הסתייגות.

טאבו: הנקודה שהכי נתקעת

בקפריסין נהוג להבחין בין שני מצבים. טאבו נפרד קיים פירושו שלנכס הונפק שטר בעלות משלו ואפשר להעביר אותו על שמכם בתוך ימים. טאבו בהליך פירושו שהיחידה עדיין רשומה כחלק מהפרויקט או מהמגרש, וההפרדה תלויה בהשלמת הבנייה ובאישורים.

המצב השני נפוץ לגמרי בפרויקטים חדשים ואינו פסול כשלעצמו, אבל הוא משנה שלושה דברים: היכולת למכור את הנכס לפני שהוצא הטאבו, היכולת לשעבד אותו לטובת משכנתא, והחשיפה לעיכובים שאינם בשליטתכם. בכל עמוד נכס באתר מוצג סטטוס הטאבו כפי שנמסר לנו, ואפשר לסנן לפי נכסים עם טאבו נפרד קיים בלבד.

חמש טעויות נפוצות

• לוותר על בדיקת טאבו. בפרויקטים ישנים יש נכסים שנמכרו בלי שהונפק להם טאבו נפרד — מצב שיכול להימשך שנים.
• להניח שמע״מ 5% אוטומטי. ההטבה מותנית בשימוש למגורים עיקריים ובספי שטח וערך; נכס להשקעה מחויב ב-19%. הפירוט במדריך המיסוי.
• לחשב תשואה ברוטו בלבד. ניהול, ארנונה מקומית, ביטוח, תחזוקת בריכה ומס הכנסה מורידים בדרך כלל 1.5–2.5 נקודות אחוז.
• לקנות לפי תמונות בלבד. ההבדל בין קו ראשון לבין ״נוף חלקי לים״ שתי שורות בנייה אחורה הוא מהותי גם במחיר וגם בשכירות.
• עורך דין של המוכר. ייצוג משפטי עצמאי ובלתי תלוי הוא כלל בסיסי, גם כשמציעים לכם ״לחסוך״.

שאלות נפוצות

המידע במדריך הזה כללי ומעודכן לאוגוסט 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו תחליף לעורך דין קפריסאי בלתי תלוי ולרואה חשבון ישראלי. כללי מס ותנאי אשרות משתנים.

המדריכים האחרים