ברכישה: מע״מ או דמי העברה
זהו הפער הגדול ביותר בין המחיר שרואים במודעה לבין הסכום שיוצא מהחשבון, והוא נקבע כמעט כולו על ידי שאלה אחת: האם הנכס חדש או יד שנייה.
נכס חדש, מכירה ראשונה מהיזם — מחויב במע״מ. השיעור הרגיל הוא 19%, אבל על דירת מגורים עיקרית חל שיעור מופחת של 5%. ההטבה מוגבלת: היא חלה על 130 המ״ר הראשונים של שטח מקורה ועל 350,000 היורו הראשונים של שווי הנכס, ובתנאי שסך השטח המקורה אינו עולה על 190 מ״ר. מה שמעבר לספים האלה מחויב ב-19%. כשמשולם מע״מ, דמי העברת הבעלות מתאפסים.
נכס יד שנייה — אינו מחויב במע״מ, ובמקומו חלים דמי העברת בעלות. השיעורים הרשמיים הם 3% על 85,000 היורו הראשונים, 5% עד 170,000 ו-8% על היתרה, אך על עסקאות שאינן חייבות במע״מ חלה הפחתה של 50% — ולכן בפועל 1.5% / 2.5% / 4%.
החל מ-1 בינואר 2026 אין עוד מס בולים על חוזי רכישת נדל״ן בקפריסין. חוזים שנחתמו עד 31 בדצמבר 2025 עדיין כפופים לכללים הישנים.
טבלת העלויות המלאה
| רכיב | מתי חל | שיעור |
|---|---|---|
| מע״מ מופחת | נכס חדש, מגורים עיקריים, עד 130 מ״ר ועד 350,000 יורו | 5% |
| מע״מ מלא | נכס חדש להשקעה, או החלק שמעבר לספים | 19% |
| דמי העברת בעלות | יד שנייה בלבד — לא כשמשולם מע״מ | 1.5% / 2.5% / 4% |
| מס בולים | בוטל ב-1 בינואר 2026 | 0% |
| אגרת הפקדת חוזה | כל עסקה | ≈50 יורו |
| שכר טרחה משפטי | כל עסקה | ≈1% |
| ארנונה עירונית | שנתי, לפי רשות | ≈90–300 יורו |
| מס רווחי הון | במכירה | 20% |
נכס יד שנייה ב-300,000 יורו: דמי העברת בעלות של כ-8,600 יורו (1.5% על 85,000 הראשונים, 2.5% עד 170,000 ו-4% על היתרה), בתוספת כ-3,000 יורו שכר טרחה ואגרות. סך עלויות הסגירה — כ-3.9% ממחיר הנכס.
בכל עמוד נכס באתר מוצג אומדן עלות הרכישה המלא לאותו נכס, ואפשר לחשב מקרה כללי במחשבון עלות הרכישה.
בהחזקה: ארנונה ושכירות
מס רכוש ארצי אינו קיים. מס הנדל״ן השנתי הארצי בוטל בקפריסין ב-2017. מה שנשאר הוא חיובים מקומיים — ארנונה עירונית ואגרות ביוב ואשפה — שנעים בדרך כלל בין כמה עשרות למאות יורו בשנה, לפי הרשות ולפי שווי הנכס.
הכנסות שכירות מנכס בקפריסין ממוסות בקפריסין — כך קובעת גם אמנת המס עם ישראל, שמעניקה את זכות המיסוי הראשונית למדינה שבה נמצא הנכס. מהמחזור מותרת ניכוי גורף של 20% ללא קבלות (או הוצאות בפועל, אם הן גבוהות יותר: ריבית משכנתא, תיקונים, ביטוח, ניהול וחיובים עירוניים), והיתרה נכנסת למדרגות מס ההכנסה האישיות.
רפורמת המס שנכנסה לתוקף בקפריסין ב-2026 שינתה את מדרגות מס ההכנסה ואת מעמדה של תרומת ההגנה (SDC) על שכר דירה, והמקורות הפומביים אינם אחידים בנוגע לתמונה המדויקת נכון לאוגוסט 2026. מה שברור: בעל נכס שאינו תושב מס בקפריסין אינו חייב ב-SDC, ותרומת מערכת הבריאות (GHS) היא חיוב שחל על תושבי קפריסין. את המדרגות המדויקות שחלות עליכם יש לאמת מול רואה חשבון לפני שמתכננים תשואה נטו — לא לפי טבלה באינטרנט, וגם לא לפי העמוד הזה.
במכירה: מס רווחי הון
מס רווחי הון בקפריסין הוא 20% על הרווח ממכירת נדל״ן. מהרווח ניתן לנכות עלויות רכישה ושיפור מתועדות ואת הוצאות המכירה, והרווח מוצמד למדד. בנוסף מוטל היטל בשיעור 0.4% על תמורת המכירה.
לצד המס קיימות הקלות אישיות לכל החיים — פטור כללי, ופטור גדול יותר למי שמוכר את בית המגורים העיקרי שלו בתנאים מסוימים. הפטורים נצברים לאורך החיים ואינם מתחדשים בכל עסקה.
המקורות הפומביים חלוקים על גובה הפטורים נכון לאוגוסט 2026, ככל הנראה בעקבות רפורמת המס שנכנסה לתוקף השנה. עדיף בלי מספר מאשר עם מספר שאיננו יכולים לעמוד מאחוריו: את הסכום שחל עליכם יש לאמת מול רואה חשבון או עורך דין קפריסאי. שיעור המס עצמו, 20%, אינו שנוי במחלוקת.
הצד הישראלי
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסתו העולמית. הכנסות שכירות מקפריסין ורווח הון ממכירת הנכס מדווחים בישראל גם אם שולם עליהם מס בקפריסין. אמנת המס בין ישראל לקפריסין נועדה בדיוק למצב הזה, והמנגנון המקובל הוא זיכוי — המס ששולם בקפריסין נזקף כנגד החבות הישראלית, כך שלא משולם מס פעמיים על אותה הכנסה.
זה לא אומר שלא תשלמו הפרש. אם שיעור המס הישראלי גבוה מזה שנגבה בקפריסין, ההפרש משולם בישראל. מסלול המיסוי על הכנסות שכירות מחו״ל בישראל, וההחלטה בין מסלולים אפשריים, הם החלטה של רואה חשבון — רצוי לפני החתימה על החוזה, כי מבנה הרכישה משפיע עליה.
שאלות נפוצות
מתי משלמים מע״מ ומתי דמי העברת בעלות?
האם מע״מ 5% חל אוטומטית על דירה ראשונה?
כמה עולות עלויות הסגירה בפועל?
האם משלמים מס בישראל על נכס בקפריסין?
המידע במדריך הזה כללי ומעודכן לאוגוסט 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו תחליף לעורך דין קפריסאי בלתי תלוי ולרואה חשבון ישראלי. כללי מס ותנאי אשרות משתנים.
רוצים לעבור על זה עם מישהו?
שיחת ייעוץ של 30 דקות, בעברית, בלי מצגת מכירה — רק המספרים של המקרה שלכם.