מה שרכישת נכס לא נותנת
נתחיל מהצד השלילי, כי שם רוב אי-ההבנות. רכישת נכס בקפריסין אינה מקנה אזרחות - תוכנית ״הדרכון בהשקעה״ בוטלה ב-2020 ולא הוחזרה. היא גם אינה מקנה, כשלעצמה, זכות לעבוד בקפריסין, והיא אינה הופכת אתכם אוטומטית לתושבי מס שם.
נקודה נוספת שרלוונטית לישראלים: קפריסין אינה חלק ממרחב שנגן נכון לאוגוסט 2026. היא חברה באיחוד האירופי, ההצטרפות לשנגן נדונה שנים ומועדים נדחו יותר מפעם אחת. אשרה או מעמד בקפריסין אינם מקנים מכוחם תנועה חופשית במרחב שנגן.
אזרחי ישראל נכנסים לקפריסין ללא אשרה לשהייה קצרה. הרכישה עצמה, הסיור והחתימה אינם מחייבים שום מעמד מיוחד - הנושא כאן רלוונטי רק למי שרוצה מעמד שהייה ארוך טווח.
מסלול 6(2): תושבות קבע מהירה
זהו המסלול שרוב הרוכשים מתכוונים אליו כשהם שואלים על ״תושבות דרך נדל״ן״. הוא מיועד לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי, והוא מהיר בהרבה מהמסלול הרגיל.
| דרישה | מה נדרש |
|---|---|
| גובה ההשקעה | 300,000 יורו לפחות, לפני מע״מ |
| סוג הנכס | מכירה ראשונה מיזם. נכס יד שנייה אינו מזכה |
| הכנסה שנתית מחו״ל | 50,000 יורו למבקש הראשי |
| תוספת לבן/בת זוג | 15,000 יורו |
| תוספת לכל ילד | 10,000 יורו |
| ביטוח בריאות | נדרש, לכל בני המשפחה |
| תעודת יושר | ממדינת האזרחות וממדינות מגורים בעשור האחרון |
| זמן טיפול | כשניים עד ארבעה חודשים |
ההשקעה אינה חייבת להיות בהכרח דירה אחת: אפשר גם שתי יחידות מגורים באותו פרויקט מאותו יזם. קיימים גם מסלולי השקעה שאינם נדל״ן למגורים - מניות בחברה קפריסאית בעלת פעילות ממשית, או יחידות בקרן השקעות מפוקחת - אך המסלול הנפוץ בפאפוס הוא הראשון.
סף ההשקעה הוא 300,000 יורו לפני מע״מ. נכס שנרכש כהשקעה מחויב במע״מ 19%, כך שההוצאה בפועל מתקרבת ל-357,000 יורו. אם הנכס משמש כמגורים עיקריים וייתכן מע״מ מופחת - התמונה שונה, וכדאי לקרוא את מדריך המיסוי לפני שבוחרים נכס.
דרישת ההכנסה ובני המשפחה
לצד ההשקעה נדרשת הכנסה שנתית מובטחת ממקור שמחוץ לקפריסין: 50,000 יורו למבקש הראשי, ועוד 15,000 יורו עבור בן או בת הזוג ו-10,000 יורו עבור כל ילד. ההכנסה יכולה להגיע ממשכורת, מפנסיה, מדיבידנד, מריבית או משכר דירה - ובלבד שמקורה מחוץ לקפריסין וניתן להוכיח אותה.
הבקשה מכסה את בן או בת הזוג ואת הילדים עד גיל 18. ילדים בגילי 18-25 יכולים להיכלל אם הם רווקים, תלויים כלכלית ולומדים במוסד להשכלה גבוהה. הורי המבקשים אינם נכללים במסלול הזה.
מסלול F ומסלולים אחרים
מי שאינו עומד בסף ההשקעה יכול לפנות למסלול הוותיק, המכונה Category F. הוא אינו דורש רכישת נכס בסכום מוגדר, אלא הכנסה יציבה ומספקת מחוץ לקפריסין לצד מקום מגורים בפועל. בתמורה התהליך איטי בהרבה - לרוב שנה עד שנתיים - והשיקול הפרטני של הרשויות רחב יותר.
קיימים גם מסלולים שאינם קשורים לנדל״ן: אשרת עובד מיומן לחברות זרות בעלות נוכחות בקפריסין, מסלול נוודים דיגיטליים, ואיחוד משפחות. הבחירה ביניהם היא החלטה של עורך דין הגירה - לא של סוכן נדל״ן, ואנחנו לא מתיימרים להיות אחד.
לשמור על המעמד
תושבות הקבע אינה פוקעת מעצמה, אבל היא מותנית בשני דברים: ביקור בקפריסין לפחות אחת לשנתיים, והמשך עמידה בתנאים שעל בסיסם ניתנה - כלומר החזקת הנכס והמשך קיומה של ההכנסה מחו״ל. מכירת הנכס בלי להחליפו בהשקעה מזכה עלולה להביא לביטול המעמד.
הבחנה אחרונה וחשובה: תושבות קבע היא מעמד הגירה, ותושבות מס היא דבר אחר לגמרי, שנקבע לפי שהייה בפועל ומרכז חיים. אפשר להחזיק את הראשונה בלי השנייה. כל תכנון שמערבב בין השתיים מחייב רואה חשבון בשתי המדינות.
שאלות נפוצות
האם רכישת נכס בקפריסין מקנה אזרחות?
האם אפשר לעבוד בקפריסין עם תושבות הקבע הזו?
האם צריך לגור בקפריסין כדי לשמור על המעמד?
האם תושבות קבע הופכת אותי לתושב מס בקפריסין?
המידע במדריך הזה כללי ומעודכן לאוגוסט 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו תחליף לעורך דין קפריסאי בלתי תלוי ולרואה חשבון ישראלי. כללי מס ותנאי אשרות משתנים.
רוצים לעבור על זה עם מישהו?
שיחת ייעוץ של 30 דקות, בעברית, בלי מצגת מכירה - רק המספרים של המקרה שלכם.