חדש מקבלןבריכה פרטית
€4,830,000
וילה בת 6 חדרים עם בריכה פרטית, פייה וקורל ביי
פייה וקורל ביי · על הנייר · נוף לים
6 חדרי שינהבנוי 1298 m²מגרש 2319 m²
כמה עולה וילה בפאפוס?
התשובה הקצרה
וילה למכירה בפאפוס יכולה להיות בית פרטי באזור מגורים, בית נופש עם בריכה או נכס יוקרתי במתחם ריזורט.
מחיר הרכישה תלוי באזור, בגודל המגרש, בשטח הבנוי, במצב הנכס ובמאפיינים כמו נוף לים ובריכה פרטית.
נכון ל-16.10.2026, המחיר המבוקש החציוני של 268 הווילות במלאי האתר הוא €715,000, ומחצית מהן מוצעות בין €512,500 ל-€1,151,250.
כדי להעריך תקציב אמיתי צריך להשוות נכסים דומים ולהוסיף את עלויות העסקה והתחזוקה.
הטבלה מציגה את טווחי המחיר לפי מספר חדרי השינה, מתוך כל הווילות שמוצעות באתר.
בכל שורה מופיע מספר הווילות שעליהן מבוסס הנתון.
| חדרי שינה | וילות | הזולה | חציון | היקרה |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 16 | €350,000 | €500,000 | €1,195,000 |
| 3 | 165 | €300,000 | €629,330 | €2,700,000 |
| 4 | 47 | €325,000 | €1,100,000 | €2,200,000 |
| 5 ומעלה | 40 | €780,000 | €1,375,000 | €4,830,000 |
ההתפלגות של המחירים מראה איפה נמצא רוב ההיצע.
מספר הווילות בכל טווח מחיר, מתוך 268 וילות במלאי האתר.
המחיר החציוני למ״ר בנוי עומד על כ-€3,701, אבל בווילה המחיר למ״ר משקף גם את המגרש, הבריכה והנוף.
לכן השוואה הוגנת היא בין וילות עם מגרש ומאפיינים דומים באותו אזור.
אלה מחירים מבוקשים במודעות ולא מחירי עסקאות שנסגרו.
מחיר העסקה בפועל נקבע במשא ומתן, ואינו כולל מסים, שכר טרחה ועלויות סגירה.
התמונה הרחבה של מחירי השוק בפאפוס מופיעה במדריך שוק הנדל״ן בפאפוס.
באילו אזורים בפאפוס כדאי לקנות וילה?
התשובה הקצרה
אין אזור אחד שהוא הטוב ביותר לווילה, והבחירה תלויה במה שחשוב לכם: חוף, שקט, נוף, מתחם מנוהל או קרבה לעיר.
במלאי האתר רוב הווילות נמצאות בפייה וקורל ביי, בקוקליה ואפרודיטה הילס, בכלורקה, בגרוסקיפו ובטאלה.
ההשוואה כאן מבוססת רק על וילות, ולא על דירות באותו אזור.
בטבלה מופיעים האזורים שבהם יש לפחות חמש וילות במלאי.
באזורים עם פחות וילות החציון אינו מייצג, ולכן הוא לא מוצג.
| אזור | וילות | טווח מחיר | חציון | מגרש חציוני | בריכה | נוף לים | אופי האזור |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| פייה וקורל בייPeyia · Coral Bay | 52 | €369,000-€4,830,000 | €790,000 | 463 m² | 40 | 40 | החוף המבוקש במחוז, וילות משפחתיות במעלה הגבעה |
| קוקליה ואפרודיטה הילסKouklia · Aphrodite Hills | 32 | €430,000-€3,950,000 | €732,500 | 649 m² | 23 | 25 | אתר נופש מנוהל עם גולף, ספא ומלון |
| גרוסקיפוGeroskipou | 28 | €390,000-€1,200,000 | €607,700 | 304 m² | 20 | 16 | מזרחית לעיר, חוף מוניציפלי וקרבה לשירותים |
| כלורקהChloraka | 28 | €385,000-€1,350,000 | €915,000 | 431 m² | 23 | 19 | כפר חוף שקט, מבוקש למגורי קבע ולפרישה |
| טאלהTala | 23 | €395,000-€2,500,000 | €980,000 | 670 m² | 22 | 20 | כפר גבעות קריר יותר, בתים גדולים ונוף לים |
| צאדה ומינתיס הילסTsada · Minthis Hills | 15 | €425,000-€2,339,000 | €1,560,000 | 1010 m² | 14 | 15 | כפר הרים בגובה 575 מ׳ ליד מגרש הגולף מינתיס |
| קוניהKonia | 11 | €370,000-€4,500,000 | €550,000 | 325 m² | 6 | 9 | פרבר גבעות מזרחית לעיר, מגרשים גדולים |
| קיסונרגהKissonerga | 11 | €450,000-€1,495,000 | €660,000 | 358 m² | 10 | 8 | כפר חוף שקט, בית ספר יסודי ונסיעה קצרה לעיר |
| ארגקהArgaka | 7 | €400,000-€1,200,000 | €615,120 | 534 m² | 6 | 7 | צפון המחוז, ירוק ושקט |
| נאו חוריוNeo Chorio | 7 | €494,000-€680,000 | €539,000 | 546 m² | 7 | 7 | כפרי ושקט בשולי אקאמס, רחוק מהעיר |
| אגיה מרינודהAgia Marinouda | 6 | €495,000-€695,000 | €555,000 | 300 m² | 5 | 4 | כפר שקט מזרחית לגרוסקיפו, בנייה חדשה |
| טרמיתוסהTremithousa | 5 | €390,000-€1,211,000 | €460,000 | 310 m² | 0 | 4 | כפר גבעות כ-7 ק״מ מהעיר, נוף פנורמי |
| פרודרומי, פוליס ולאצ׳יProdromi · Polis · Latchi | 5 | €986,000-€3,200,000 | €1,390,000 | 815 m² | 5 | 5 | צפון המחוז, מרינת לאצ׳י ונוף לאקאמס |
| קאטו פאפוסKato Paphos | 5 | €498,000-€900,000 | €690,000 | 264 m² | 0 | 0 | העיר התחתית, הנמל וקברי המלכים |
אזורים עם פחות מחמש וילות במלאי: אנאריטה (4), ארמו (4), קולוני (4), אמבה (3), מנדריה (3), מסה חוריו (3), פטרידיה (3), אקורסוס (2), יוניברסל (2), מסוגי (2), אינייה (1), אנאברגוס (1), פאפוס טאון (1).
העמודות ״בריכה״ ו״נוף לים״ סופרות וילות שבמודעה שלהן מצוינים בריכה פרטית או נוף לים.
שבעת האזורים הבאים הם אלה שרוכשי וילות שואלים עליהם הכי הרבה.
לכל אזור יש באתר עמוד מלא עם כל הנכסים, ומדריך אזורי הנדל״ן בפאפוס משווה את כל האזורים לכל סוגי הנכסים.
פייה וקורל ביי Peyia · Coral Bay
- וילות במלאי
- 52
- מחיר מבוקש
- €369,000-€4,830,000 · חציון €790,000
- מגרש חציוני
- 463 m²
- עם בריכה פרטית
- 40 מתוך 52
פייה וקורל ביי הם האזור עם מלאי הווילות הגדול ביותר באתר.
מפרץ קורל ביי נחשב לחוף האיכותי במחוז, והבתים המשפחתיים יושבים בעיקר במעלה הגבעה של פייה.
חלק מהמגרשים בגבעות פייה מסווגים כאזור עם רגישות קרקע, ולכן דוח קרקע הוא שלב חובה לפני חתימה.
מתאים לבחינה עבור: בתי נופש, וילות עם בריכה ומשפחות שרוצות להיות קרוב לחוף.
מה לבדוק: את המרחק בפועל מהים, את השיפוע של הרחוב ואת דוח הקרקע של המגרש.
טאלה Tala
- וילות במלאי
- 23
- מחיר מבוקש
- €395,000-€2,500,000 · חציון €980,000
- מגרש חציוני
- 670 m²
- עם בריכה פרטית
- 22 מתוך 23
טאלה היא כפר גבעות כ-15 דקות מהעיר, עם קיץ נוח יותר ונוף פתוח לים.
הבנייה כאן היא בעיקר בתים פרטיים, והמגרש החציוני של וילה בטאלה גדול מזה של פייה, כלורקה או קוקליה.
מתאים לבחינה עבור: רוכשים שמעדיפים בית פרטי, גינה, נוף פתוח וסביבה שקטה.
מה לבדוק: תלות ברכב לכל סידור, ושיפועי גישה בחלק מהרחובות.
קוניה Konia
- וילות במלאי
- 11
- מחיר מבוקש
- €370,000-€4,500,000 · חציון €550,000
- מגרש חציוני
- 325 m²
- עם בריכה פרטית
- 6 מתוך 11
קוניה היא פרבר גבעות מזרחית לפאפוס, עם מגרשים גדולים ונוף פתוח לים.
הטווח הרחב במחיר נובע מנכס יוקרה בודד, וחציון המחיר כאן נמוך מזה של רוב אזורי הווילות הגדולים.
מתאים לבחינה עבור: משפחות ורוכשים שמחפשים בית למגורים קרוב לשירותי העיר.
מה לבדוק: זמני נסיעה לעיר ולבתי הספר מהכתובת הספציפית, ולא מהאזור באופן כללי.
קוקליה ואפרודיטה הילס Kouklia · Aphrodite Hills
- וילות במלאי
- 32
- מחיר מבוקש
- €430,000-€3,950,000 · חציון €732,500
- מגרש חציוני
- 649 m²
- עם בריכה פרטית
- 23 מתוך 32
קוקליה ואפרודיטה הילס הם מתחם מנוהל עם מגרש גולף של 18 גומות, מלון וספא, בין פאפוס ללימסול.
כל הווילות שמוצעות כאן באתר הן חדשות מקבלן.
מתאים לבחינה עבור: רוכשים שמחפשים סביבת ריזורט, מתקנים משותפים ונכס נופש.
מה לבדוק: דמי ניהול, כללי ההשכרה של המתחם ועלות השירותים המשותפים.
צאדה ומינתיס הילס Tsada · Minthis Hills
- וילות במלאי
- 15
- מחיר מבוקש
- €425,000-€2,339,000 · חציון €1,560,000
- מגרש חציוני
- 1010 m²
- עם בריכה פרטית
- 14 מתוך 15
צאדה יושבת בגובה של כ-575 מטר, כעשרה קילומטרים מפאפוס, ובשטחה פועל מועדון הגולף מינתיס.
בקיץ קריר כאן יותר מהחוף, ובסוף ינואר יורד לרוב שלג קל.
זה האזור עם המחיר החציוני הגבוה ביותר מבין אזורי הווילות שיש בהם לפחות חמש וילות.
לאזור הזה אין בידינו נתוני תשואה מאומתים.
מתאים לבחינה עבור: וילות על הגבעה, נוף, פרטיות ואקלים קריר.
מה לבדוק: גישה בחורף, תנאי המגרש ותשתיות.
קיסונרגה Kissonerga
- וילות במלאי
- 11
- מחיר מבוקש
- €450,000-€1,495,000 · חציון €660,000
- מגרש חציוני
- 358 m²
- עם בריכה פרטית
- 10 מתוך 11
קיסונרגה היא כפר חקלאי לשעבר מצפון לכלורקה, עם חוף ארוך ושקט, בית ספר יסודי ומרחק נסיעה קצר לעיר.
ההיצע כאן הוא בעיקר בתים צמודי קרקע על מגרשים בינוניים.
מתאים לבחינה עבור: משפחות שרוצות שקט ליד הים בלי להתרחק מהעיר.
מה לבדוק: גודל המגרש בפועל, המרחק לחוף ותוכניות בנייה בסביבה הקרובה.
ארמו Armou
- וילות במלאי
- 4
- מחיר מבוקש
- €800,000-€2,000,000 · מדגם קטן, ללא חציון
- מגרש חציוני
- 1104 m²
- עם בריכה פרטית
- 2 מתוך 4
ארמו הוא כפר פנימי מוגבה, כעשר דקות נסיעה מפאפוס, עם נוף פנורמי אל העיר והים.
יש כאן מעט וילות במלאי, ולכן הנתונים מתארים את הנכסים הספציפיים ולא את שוק הכפר.
מתאים לבחינה עבור: רוכשים שמחפשים נוף, מגרש גדול ופרטיות.
מה לבדוק: דרך הגישה, תנאי המגרש ותשתיות מים, חשמל וביוב.
איזו וילה מתאימה למטרה שלכם?
התשובה הקצרה
אותה וילה יכולה להיות בחירה טובה למשפחה שעוברת לגור בקפריסין ובחירה גרועה למשקיע שמחפש השכרה לתיירים.
לכן כדאי להגדיר את מטרת הרכישה לפני שבוחרים אזור ונכס.
| מטרה | מה לחפש | איפה במלאי | מה לבדוק לפני שמתקדמים |
|---|---|---|---|
| בית למגורי קבע | קרבה לשירותים ולבתי ספר, גישה נוחה בכל עונות השנה, בידוד ומיזוג טובים | קוניה, קיסונרגה, כלורקה וגרוסקיפו | זמני נסיעה מהכתובת המדויקת, עלויות שוטפות לאורך כל השנה ומסלול התושבות |
| בית נופש | נכס שקל לנהל מרחוק, מתחם מאובטח, בריכה ותחזוקה מסודרת | פייה וקורל ביי, קוקליה ואפרודיטה הילס, טאלה | מי מתחזק את הנכס כשאתם בישראל, ומה זה עולה |
| וילה למשפחה | ארבעה חדרי שינה ומעלה, מגרש וגינה (87 וילות במלאי עם 4 חדרי שינה ומעלה) | פייה (21), טאלה (14), קוקליה (9) | בתי ספר באזור, מרחק לחוף ובטיחות הבריכה |
| נכס יוקרה | נכסים מ-€2,000,000 ומעלה (20 וילות במלאי) | פייה (5), טאלה (4), קוקליה (3) | מספר העסקאות הקטן בפלח הזה, והזמן שעשוי להידרש כדי למכור בעתיד |
| השכרה לתיירים | מיקום תיירותי וקרבה לחוף (36 וילות במלאי מסומנות ״חוף במרחק הליכה״) | כלורקה (12), ארגקה (6), פייה (6) | רישום יחידת אירוח, תקנון המתחם ועונתיות |
מי שקונה וילה גם כדי לעבור לגור בקפריסין צריך לזכור שרכישת נכס אינה מעניקה תושבות באופן אוטומטי.
במלאי יש 61 וילות שבמודעה שלהן נכתב שהן מתאימות לתושבות קבע, אבל הזכאות נקבעת לפי תנאי המסלול ולא לפי המודעה.
הפרטים נמצאים במדריך התושבות והאשרות.
וילה חדשה מקבלן או וילה יד שנייה?
התשובה הקצרה
במלאי האתר 226 מתוך 268 הווילות הן חדשות מקבלן.
וילה חדשה חייבת במע״מ ואין עליה דמי העברת בעלות, ווילה יד שנייה פטורה ממע״מ וחלים עליה דמי העברה.
וילה יד שנייה במלאי גדולה יותר בחציון, גם בשטח הבנוי וגם במגרש.
| וילה חדשה מקבלן | וילה יד שנייה | |
|---|---|---|
| במלאי האתר | 226 וילות | 42 וילות |
| מחיר מבוקש חציוני | €703,000 | €795,000 |
| שטח בנוי חציוני | 195 m² | 281 m² |
| מגרש חציוני | 430 m² (219 וילות עם נתון) | 645 m² (35 וילות עם נתון) |
| מחיר חציוני למ״ר בנוי | €3,705 | €3,696 |
| מס ברכישה | מע״מ של 19%, או 5% בתנאים מסוימים, בלי דמי העברה | דמי העברת בעלות של 1.5%, 2.5% ו-4% במדרגות, בלי מע״מ |
| לוח זמנים | לפי שלב הבנייה: 115 וילות במלאי על הנייר ו-65 בבנייה או עם מועד מסירה | לפי החוזה, בדרך כלל אחרי השלמת הבדיקות |
| אחריות | אחריות הקבלן לפי החוזה | בדרך כלל אין, ולכן בדיקה הנדסית חשובה יותר |
| סיכונים עיקריים | עיכוב בבנייה, שינויים במפרט וטאבו נפרד שיונפק רק בהמשך | בלאי, צורך בשיפוץ ובנייה שאינה תואמת את ההיתר |
| בדיקת בעלות | הזכויות של היזם בקרקע, שעבודים על הפרויקט, היתרים ומצב הרישום | הבעלים הרשום, שעבודים, איסורים והתאמה בין הבנייה להיתר |
המחיר החציוני למ״ר בנוי בשתי הקבוצות קרוב מאוד.
ההבדל במחיר הכולל נובע בעיקר מגודל הבית והמגרש, ולא מפער במחיר למ״ר.
מתוך כל הווילות במלאי, רק ב-28 מצוין טאבו נפרד קיים, וזה נתון שכדאי לבדוק בכל נכס בנפרד.
מהן העלויות האמיתיות של רכישת וילה בקפריסין?
התשובה הקצרה
העלות הכוללת של וילה גבוהה ממחיר המודעה.
ברכישה מצטרפים מע״מ או דמי העברת בעלות, שכר טרחה משפטי ואגרות.
אחרי הרכישה מצטרפות עלויות שוטפות שבווילה גבוהות יותר מאשר בדירה, בעיקר בגלל הבריכה, הגינה והביטוח.
עלויות ברכישה
| רכיב | מתי חל | שיעור או סכום |
|---|---|---|
| מע״מ מלא | וילה חדשה, או החלק שמעבר לספים של השיעור המופחת | 19% |
| מע״מ מופחת | וילה חדשה למגורים עיקריים, על 130 המ״ר הראשונים ו-350,000 היורו הראשונים, כשהשטח המקורה הכולל אינו עולה על 190 מ״ר | 5% |
| דמי העברת בעלות | וילה יד שנייה בלבד, לא כשמשולם מע״מ | 1.5% / 2.5% / 4% במדרגות |
| מס בולים | בוטל לחוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2026 | 0% |
| אגרת הפקדת חוזה | כל עסקה | כ-€50 |
| שכר טרחה משפטי | כל עסקה | כ-1% |
לנקודה אחת יש משמעות מיוחדת בווילות.
השיעור המופחת של 5% אינו חל כשהשטח המקורה הכולל עולה על 190 מ״ר, ובמלאי שלנו 142 מתוך 266 הווילות מציינות שטח בנוי גדול יותר.
השטח במודעה אינו בהכרח השטח המקורה לפי הגדרות המע״מ, ולכן את החישוב לנכס הספציפי צריך לבדוק עם עורך דין.
ההבדל גדול.
אם על וילה במחיר €703,000, המחיר החציוני של וילה חדשה במלאי, חל מע״מ של 19% ואינו כלול במחיר, המס לבדו מגיע ל-€133,570.
לכן לפני משא ומתן כדאי לברר בכתב אם המחיר כולל מע״מ ובאיזה שיעור.
דוגמה מספרית להמחשה. וילה יד שנייה במחיר €795,000, המחיר החציוני של וילה יד שנייה במלאי.
דמי העברת הבעלות: 1.5% על 85,000 היורו הראשונים, 2.5% עד 170,000 ו-4% על היתרה, סך הכל כ-€28,400.
בתוספת שכר טרחה משפטי של כ-1% (€7,950) ואגרת הפקדה, עלויות הסגירה מגיעות לכ-€36,400, כ-4.6% ממחיר הנכס.
עלויות שוטפות של וילה
את העלויות השוטפות אנחנו לא מציגים כמספר, כי הן משתנות מאוד בין נכסים ואין לנו מקור אחיד שאפשר לעמוד מאחוריו.
מה שכדאי לכלול בתקציב השנתי:
- תחזוקת בריכה: ניקוי, כימיקלים, משאבה וחשמל לסינון.
- גינה והשקיה, במיוחד במגרשים גדולים בגבעות.
- ביטוח מבנה ותכולה.
- חשמל ומים, כולל מיזוג בקיץ וחימום בחורף.
- ניהול הנכס כשאתם לא בקפריסין.
- דמי ניהול במתחמים מגודרים או עם בריכה משותפת.
- חיובים מקומיים של הרשות, שנעים בדרך כלל בין כ-€90 לכ-€300 בשנה.
את המספרים לנכס הספציפי כדאי לקבל בכתב מחברת הניהול ומחברת הביטוח לפני החתימה.
כל רכיבי המס, ברכישה, בהחזקה ובמכירה, מפורטים במדריך המיסוי לרוכש הישראלי.
האם כדאי לקנות וילה להשקעה בפאפוס?
התשובה הקצרה
וילה יכולה להיות השקעה, אבל התשואה עליה נמוכה בדרך כלל מזו של דירה.
לפי מדד RICS/KPMG לרבעון השני של 2026, התשואה הברוטו הארצית בקפריסין עמדה על כ-3.01% בבתים ועל כ-5.51% בדירות.
מי שקונה וילה בעיקר להשקעה צריך לבנות מודל של תשואה נטו לנכס הספציפי.
בשכירות ארוכה ההכנסה יציבה יותר והניהול פשוט יותר, אבל שכר הדירה של וילה לא עולה באותו קצב כמו המחיר שלה.
בשכירות קצרה לתיירים ההכנסה בעונת השיא גבוהה יותר, אבל היא תלויה בעונתיות, בתפוסה, בניקיון ובניהול.
השכרה קצרת טווח בקפריסין מחייבת רישום של יחידת האירוח במרשם המשרד להגנת הצרכן והתיירות, ובמתחמים רבים גם התקנון קובע מה מותר.
עמודי האזורים באתר מציגים טווח תשואה ברוטו טיפוסי לשכירות ארוכת טווח בכל אזור.
אלה נתונים אזוריים לכל סוגי הנכסים ולא מדידה של וילה מסוימת.
| אזור | תשואה ברוטו אזורית טיפוסית |
|---|---|
| כלורקה | 5.0%-6.5% |
| פייה וקורל ביי | 4.5%-6.0% |
| טאלה | 4.5%-5.5% |
| קיסונרגה | 4.5%-5.5% |
| קוקליה ואפרודיטה הילס | 4.0%-5.0% |
| קוניה | 4.0%-5.0% |
| צאדה ומינתיס הילס, ארמו | אין בידינו נתון מאומת |
הנתון הארצי לבתים נמוך מהטווחים האזוריים, ולכן אין להניח שווילה תניב את הטווח של האזור שבו היא נמצאת.
בתשואה נטו צריך להוריד ניהול, תחזוקת בריכה וגינה, ביטוח, תקופות ללא שוכר, מיסוי ועלויות מימון.
ארבע אסטרטגיות ההשקעה וההבדל בין ברוטו לנטו מוסברים במדריך השקעות הנדל״ן בפאפוס.
מה צריך לבדוק לפני שקונים וילה בפאפוס?
התשובה הקצרה
בווילה בודקים את הזכויות ואת המבנה, וגם את המגרש, הגישה והתשתיות.
את הבדיקה המשפטית צריך לעשות עורך דין קפריסאי שמייצג אתכם, ולא את המוכר או את היזם.
זכויות ורישום
- מי הבעלים הרשום, והאם קיים טאבו נפרד.
- שעבודים, איסורים והתחייבויות קודמות על הנכס.
- תעודת חיפוש של הנכס, שמוכר חייב לצרף לחוזה שנכרת אחרי 12 בדצמבר 2023.
- הפקדת חוזה המכר במחלקת המדידות והמקרקעין, שמפעילה את הגנות חוק האכיפה הספציפית.
היתרים והתאמה
- היתר הבנייה והתוכניות המאושרות.
- התאמה בין מה שנבנה בפועל לבין ההיתר.
- תוספות שנבנו אחרי ההיתר, כמו בריכה, חדר נוסף או סגירת מרפסת.
- בווילה חדשה: מצב הפרויקט, לוח הזמנים ומי אחראי להנפקת הטאבו.
המגרש והמבנה
- גבולות המגרש ומדידה עדכנית.
- דוח קרקע, חובה באזורים עם רגישות קרקע כמו גבעות פייה.
- רטיבות, איטום, גג, חשמל, אינסטלציה ומיזוג.
- מצב הבריכה, המשאבות והמערכות הסולאריות.
גישה, תשתיות ועלויות
- דרך הגישה ושיפועים, גם בחורף.
- חיבור למים, לחשמל ולביוב.
- דמי ניהול ותקנון, אם הווילה במתחם.
- עלויות שוטפות שנתיות בכתב, לפני החתימה.
ישראלים צריכים גם אישור רכישה מהמנהלה המחוזית, בטופס COMM 145.
האישור ניתן לעד שתי יחידות, או למגרש של עד 4,000 מ״ר לבניית בית למגורי הבעלים, והמגבלה חלה במשותף על בני זוג.
כל שנים עשר שלבי הרכישה מפורטים במדריך רכישת נכס בקפריסין, והאפשרויות לממן את העסקה במדריך המשכנתא והמימון.
שאלות נפוצות על וילות בפאפוס
כמה עולה וילה בפאפוס?
נכון ל-16.10.2026, המחיר המבוקש החציוני של וילה במלאי האתר הוא €715,000.
מחצית מהווילות מוצעות בין €512,500 ל-€1,151,250.
הווילה הזולה במלאי מוצעת ב-€300,000 והיקרה ב-€4,830,000.
אלה מחירים מבוקשים במודעות ולא מחירי עסקאות שנסגרו.
באיזה אזור בפאפוס כדאי לקנות וילה?
אין אזור אחד שמתאים לכל רוכש, והבחירה תלויה במטרת הרכישה.
רוב הווילות במלאי מרוכזות בפייה וקורל ביי (52), קוקליה ואפרודיטה הילס (32), גרוסקיפו (28), כלורקה (28), טאלה (23).
פייה מתאימה לבחינה למי שרוצה חוף, קוקליה למי שמחפש מתחם נופש מנוהל, וטאלה וצאדה למי שמעדיף גבעות, נוף ואוויר קריר.
האם אפשר למצוא וילה עם בריכה פרטית בפאפוס?
כן.
196 מתוך 268 הווילות במלאי מוצעות עם בריכה פרטית לפי המודעה, ובעוד 8 הבריכה מוצעת כאופציה בתוספת תשלום.
לפני הרכישה כדאי לבדוק מי מתחזק את הבריכה ומה העלות השנתית שלה.
האם כדאי לקנות וילה בפייה או בקורל ביי?
באתר פייה וקורל ביי מוצגים כאזור אחד, כי קורל ביי הוא מפרץ החוף של פייה.
ההבדל המעשי הוא בתוך האזור: נכס ליד המפרץ קרוב לחוף ולשירותים, ונכס בגבעות פייה מציע לרוב נוף רחב יותר ומגרש גדול יותר.
בגבעות פייה חלק מהמגרשים מסווגים כאזור עם רגישות קרקע, ולכן דוח קרקע הוא שלב חובה.
מה ההבדל בין וילה חדשה מקבלן לווילה יד שנייה?
במלאי האתר יש 226 וילות חדשות מקבלן ו-42 וילות יד שנייה.
הווילות יד שנייה גדולות יותר בחציון: 281 m² בנוי לעומת 195 m², ומגרש של 645 m² לעומת 430 m².
בווילה חדשה משלמים מע״מ ואין דמי העברת בעלות, ובווילה יד שנייה משלמים דמי העברה ואין מע״מ.
בווילה חדשה צריך לבדוק את לוח הזמנים ואת מצב הרישום, וביד שנייה את ההיתרים ואת מצב המבנה.
כמה עולה לתחזק וילה עם בריכה בקפריסין?
אין מספר אחד, ואנחנו לא מפרסמים אומדן שאין לנו מקור עבורו.
העלות מורכבת מתחזוקת הבריכה והגינה, ביטוח, חשמל ומים, ניהול הנכס כשאתם לא בקפריסין, וחיובים מקומיים של הרשות.
את המספרים לנכס הספציפי כדאי לקבל בכתב מחברת הניהול ומחברת הביטוח לפני החתימה.
האם וילה בפאפוס מתאימה להשכרה לתיירים?
אפשר, אבל השכרה קצרת טווח בקפריסין מחייבת רישום של יחידת האירוח במרשם המשרד להגנת הצרכן והתיירות.
לפי מדד RICS/KPMG לרבעון השני של 2026, התשואה הברוטו הארצית על בתים עמדה על כ-3.01%, לעומת כ-5.51% בדירות.
לכן כדאי לבנות את התחזית על עונתיות, הוצאות ניהול ותקנון המתחם, ולא על מחיר לילה בעונת השיא.
אילו מסים משלמים בקניית וילה בקפריסין?
בווילה חדשה מקבלן חל מע״מ, בשיעור 19% או בשיעור מופחת של 5% בתנאים מסוימים למגורים עיקריים.
השיעור המופחת לא חל כשהשטח המקורה הכולל עולה על 190 מ״ר.
בווילה יד שנייה חלים דמי העברת בעלות בשיעורים של 1.5%, 2.5% ו-4% במדרגות, ואין מע״מ.
מס בולים על חוזי רכישה בוטל ב-1 בינואר 2026.
את הזכאות הספציפית שלכם יש לאמת מול עורך דין קפריסאי.
מה חשוב לבדוק בטאבו ובהיתרי הבנייה?
צריך לבדוק מי הבעלים הרשום, אילו שעבודים ואיסורים רשומים על הנכס, והאם קיים טאבו נפרד.
בחוזים שנכרתו אחרי 12 בדצמבר 2023 המוכר חייב לצרף תעודת חיפוש של הנכס.
בנוסף צריך לוודא שמה שנבנה בפועל, כולל בריכה ותוספות, תואם את היתרי הבנייה.
האם ישראלי יכול לרכוש וילה בקפריסין?
כן.
ישראלים נדרשים לקבל אישור רכישה מהמנהלה המחוזית שבה נמצא הנכס, בטופס COMM 145.
משרד הפנים הקפריסאי מציין שהטיפול אורך בדרך כלל שבועיים עד שלושה שבועות.
האישור ניתן לעד שתי יחידות, או למגרש של עד 4,000 מ״ר לבניית בית למגורי הבעלים, והמגבלה חלה במשותף על בני זוג.
האם ניתן לקבל מימון לרכישת וילה בפאפוס?
בנק קפריסאי מממן לתושבי חוץ בדרך כלל 60%-70% משווי הנכס.
בנקים נוהגים לדרוש פירעון מלא עד גיל 65, ומשכנתא על נכס בלי טאבו נפרד מסובכת מאוד.
רוב הרוכשים הישראלים מממנים בהון עצמי או במינוף של נכס בישראל.
כמה זמן נמשך תהליך רכישת וילה בקפריסין?
אין משך זמן אחיד.
אישור הרכישה לישראלי הוא רק חלק אחד מהתהליך, ולצידו בדיקה משפטית, חוזה, הפקדת החוזה ורישום.
בווילה חדשה צריך להוסיף את זמן הבנייה: 115 מהווילות במלאי מוצעות על הנייר ו-65 נמצאות בבנייה או עם מועד מסירה מתוכנן.
מקורות ומתודולוגיה
כל המספרים על המלאי בעמוד הזה מחושבים מהמודעות שמוצגות באתר, ומתעדכנים עם כל עדכון של המלאי.
המדגם כולל 268 נכסים מסוג וילה או בית פרטי במחוז פאפוס.
- המחירים הם מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקאות.
- חציון מוצג רק כשיש לפחות חמש וילות. באזורים קטנים יותר מוצג טווח בלבד.
- ״בריכה פרטית״ נספרת רק כשהמודעה מציינת בריכה כלולה. בריכה שמוצעת כאופציה בתוספת תשלום (8 וילות) אינה נספרת, וב-64 וילות המודעה לא מציינת בריכה.
- ״נוף לים״ נספר כשתיאור הנוף במודעה כולל נוף לים. ב-46 וילות לא צוין נוף, וזה לא אומר שאין.
- שטח בנוי קיים ב-266 וילות, וגודל מגרש ב-254. כל חציון מחושב רק מהווילות שיש להן נתון.
| נושא | הגוף המפרסם | מקור |
|---|---|---|
| תשואה ברוטו ארצית לבתים ולדירות, רבעון שני 2026 | RICS ו-KPMG קפריסין | לדוח |
| שיעור מע״מ מופחת למגורים | מחלקת המסים, משרד האוצר | לעמוד הרשמי |
| דמי העברת בעלות | מחלקת המדידות והמקרקעין (DLS) | לעמוד הרשמי |
| תיקון חוק האכיפה הספציפית | מחלקת המדידות והמקרקעין (DLS) | לעמוד הרשמי |
| רכישת נכס על ידי אזרח שאינו מהאיחוד | משרד הפנים | לעמוד הרשמי |
| רישום השכרה קצרת טווח | המשרד להגנת הצרכן והתיירות | לעמוד הרשמי |
המידע בעמוד הזה כללי ומעודכן לאוקטובר 2026.
הוא אינו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי, ואינו תחליף לעורך דין קפריסאי בלתי תלוי ולרואה חשבון ישראלי.
איננו עורכי דין ואיננו יועצי מס, ואנחנו מחברים את הלקוחות שלנו לאנשי מקצוע בלתי תלויים.
מחפשים וילה בפאפוס? קבלו רשימת נכסים מותאמת
ספרו לנו מה אתם מחפשים, ונחזור אליכם עם וילות מהמלאי שמתאימות לתקציב ולמטרה.
אפשר גם לכתוב לנו ב-WhatsApp או להתקשר למספר 054-445-6795.